【以案释法】承租人优先购买权的损害赔偿责任
- 发布日期：
2024-02-18 - 来源： 江苏法治报
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【案情】
2023年3月，被告某房地产公司与原告季某签订《商铺租赁合同》一份，约定被告将某房屋租赁给原告从事经营活动。合同中约定，被告有权对租赁房屋进行销售或抵押，合同期内不影响原告继续租赁和经营，原告有优先购买权，但需在被告书面通知原告5日内作出决定，否则视为自动放弃优先权。上述合同签订后，被告将房屋交付原告，从事经营活动。2023年5月，被告与案外人钱某签订《商品房买卖合同》，将案涉房屋出售给钱某。原告认为，被告出售该房屋，一直未书面通知原告，其行为侵害了原告的优先购买权，给原告造成了经济损失，故提起诉讼，请求判令被告赔偿损失。
【评析】
本案就承租人的优先购买权是否受到损害，有以下两种意见：
一种观点认为：本案中原告的优先购买权未受到损害，被告不用承担赔偿责任。从立法本意看，承租人的优先购买权是为了保障承租人在同等条件下享有优先于其他购买人的权利。本案中，被告虽未按合同约定履行书面通知义务，但被告是案涉房屋的开发商，在原告承租案涉商铺时，其已明知案涉商铺已在对外公开出售，按日常生活经验，开发商公开出售的房屋均对外公示了销售价格，且在原告承租案涉房屋后，有众多购房人去案涉房屋内看房。故原告对被告出售案涉房屋是明知的，其并没有向被告表示过需要购买案涉房屋，应当认定原告已放弃行使优先购买权。另外，由于“买卖不破租赁”，且承租人没有购买其他商铺，承租人实际并未产生损失。
另一种观点认为：本案中原告的优先购买权受到损害，被告应赔偿原告的损失。
笔者赞同第二种观点。承租人优先购买权的损害赔偿责任，也是对出租人没有履行书面通知的附随义务的否定。从保障承租人权利的角度而言，出租人并非仅简单地通知案涉房屋出售即可，更为重要的在于告知承租人房屋出售的价格、付款期限等与房屋出售相关的重要条件。而本案中，双方合同中约定了出售房屋需要“书面”告知原告，被告不仅没有书面告知，也没有提出证据证明告知了房屋出售的重要条件。故原告的优先购买权受到了损害，法院可酌定按照房屋一年的租金来赔偿原告损失。
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